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11 de Agosto de 2022

Entenda como funcionam três garantias no contrato de locação de imóveis: seguro fiança, caução e fiança

Descubra se o locador pode pedir mais de uma modalidade de garantia e qual delas será a melhor escolha.

Raquell Almeida, Advogado
Publicado por Raquell Almeida
há 6 meses

O locador pode exigir do locatário uma garantia a fim de eliminar um risco pelo inadimplemento do contrato.

A lei do inquilinato confere ao locador quatro modalidades de garantias que poderão ser exigidas ao locatário, que são: caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos. Ao longo desse artigo iremos explicar as três primeiras modalidades.

O QUE É GARANTIA?

É um instrumento que, como o próprio nome diz, garante ao locador o cumprimento do contrato e o protege de um possível inadimplemento do locatário.

1) CAUÇÃO

A modalidade de garantia mais comum é a caução em dinheiro. Acontece por meio de depósito em mãos do locador, ou mediante depósito do valor correspondente a três meses de aluguel.

A caução exigida em garantia ao contrato de locação de imóvel não pode ser superior ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

Dado esse valor ao locador, a quantia deve ser depositada em conta poupança.

Caso isso não seja feito, a lei do inquilinato não prevê nenhuma sanção ao locador. Porém, caso assim o faça, ao término da locação, o locatário tem o direito de receber o valor de início ofertado, mais aqueles acréscimos ou outros que venham a ser criados na conta poupança.

LOCADOR PODE SEGURAR A CAUÇÃO PARA SI?

A caução em dinheiro é utilizada para o caso de inadimplemento do locatário, sendo indevida a sua retenção ao fim da locação, especialmente se não há pendências pertinentes ao contrato.

O aluguel tem como objetivo dar ao locador uma contraprestação pelo imóvel locado, sendo a caução apenas uma garantia pelo inadimplemento.

Então, essa garantia se mantém até a entrega das chaves, devendo ser devolvida ao final da relação locatícia.

CAUÇÃO REAL IMOBILIÁRIA

A caução real imobiliária se assemelha bastante com a fiança. Nessa modalidade de garantia, os caucionantes (quem dá um imóvel em garantia) se responsabiliza pela dívida do devedor (locatário) junto ao credor (locador).

A diferença é que na caução real imobiliária, apenas o imóvel apresentado se vincula com o contrato e responde pelas obrigações assumidas pelo locatário. Na fiança todo o patrimônio do fiador responde pelo débito.

Nessa garantia, não temos uma limitação temporal, ou seja, os caucionantes não podem fazer constar em contrato que o imóvel garantirá o pagamento do débito apenas durante um prazo específico.

Também não pode o caucionante, após um tempo, notificar o locador, e desistir da garantia prestada.

Temos então que a caução real imobiliária persiste enquanto houver obrigações pendentes do locatário.

Algo que é importante mencionar, é que essa garantia necessita cumprir um requisito para ter validade, que é fazer constar na matrícula do imóvel dado em garantia, a averbação ou anotação no registro imobiliário do imóvel, que este bem foi dado em garantia no contrato de locação.

2) SEGURO FIANÇA

Essa é mais uma opção de garantia contratual que pode ser escolhida pelo locador em seu benefício.

É um seguro contratado em benefício exclusivo do locador, que fica coberto pela totalidade das obrigações previstas na apólice, em caso de inadimplência do locatário.

A contratação desse seguro não retira do locatário a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis. A seguradora tem inclusive, o direito de após “acertar as contas” com o locador, ajuizar uma ação contra o locatário exigindo o seu pagamento.

3) FIANÇA

A fiança é uma modalidade de garantia no qual uma pessoa garante satisfazer ao credor (locador) uma obrigação assumida pelo devedor (locatário), caso este não cumpra com sua responsabilidade em cumprir com o pagamento da locação e encargos locatícios.

É uma garantia que precede da confiança que o fiador tem com o locatário.

Nessa modalidade de garantia, não se reserva um bem específico do fiador para garantia do pagamento do locatário.

É o contrário. Pela fiança, todo o patrimônio do fiador fica responsável por essa obrigação.

A FIANÇA SE ESTENDE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES

A responsabilidade do fiador por qualquer inadimplência do locatário perdura até a entrega das chaves.

Essa obrigação se harmoniza com a lei do inquilinato, que estabelece como regra a permanência da garantia avençada quando da prorrogação do contrato.

Para que o fiador se afaste dessa responsabilidade, deve fazer constar em contrato uma limitação de tempo:

"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel".

Havendo cláusula no contrato estabelecendo que sua responsabilidade perdura até a entrega das chaves, a fiança se estende, inclusive, ainda que haja a prorrogação do contrato sem a sua participação.

Dispõe o final do artigo 39 da Lei nº 8.245/91: "... qualquer das garantias da locação ser estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.

O FIADOR PODE SE DESOBRIGAR DA RESPONSABILIDADE POR ESSE CONTRATO?

Depende. A lei permite a exoneração do fiador no contrato de locação, porém depende do prazo que este contrato está em curso. Explicamos.

O artigo 835 do Código Civil dispõe:"O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, fincado obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 (sessenta) dias, após a notificação do credor."

Assim, temos dois caminhos para que o fiador se desobrigue dessa responsabilidade:

a) Fazer constar em contrato que essa fiança tem prazo de vigência certo para acabar, caso em que ela findará ao seu término, mesmo após a prorrogação do contrato;

b) Após a prorrogação do contrato por tempo indeterminado (findo o prazo estabelecido em contrato), notificar o locador do seu desejo de exoneração.

Ou seja, se o fiador não fizer constar em contrato que a fiança tem prazo certo para acabar, terá que esperar o fim do prazo acordado em contrato, para assim, notificar o locador.

Nesse passo, quando o contrato passar a correr por tempo indeterminado, que o fiador terá o direito de notificar o locador, e pleitear a exoneração.

LOCATÁRIO MORREU. COMO FICA A FIANÇA?

Como já foi mencionado, a fiança é uma espécie de garantia no qual fiador e locatário tem uma confiança/amizade entre si.

Bem comum casos em que o fiador é o pai ou mãe do locatário.

Por essa razão, essa garantia tem caráter pessoal. Ou seja, o fiador, ao assinar o contrato de locação, deseja garantir a moradia daquela pessoa específica, que mantém uma relação achegada.

Assim, com a morte do locatário, ocorre a extinção da fiança e, consequentemente, a exoneração da obrigação do fiador.

No entanto, fique de olho no que consta no contrato. Se, por exemplo, ficar expresso no contrato de fiança que a garantia compreende as obrigações do locatário e seus sucessores, esta garantia não irá acabar com a morte do locatário.

O fiador continua, portanto, responsável pelos sucessores do locatário que vierem a residir no imóvel.

MARIDO/ESPOSA DEVE ASSINAR O CONTRATO JUNTO COM O FIADOR?

A garantia prestada sem a autorização do cônjuge é anulável.

Essa autorização é importante, pois, como vimos, todo o patrimônio do fiador fica responsável pelo pagamento da inadimplência do locatário.

Por esse motivo, o correto é que, se o estado civil do fiador por de casado/companheiro, este deve assinar o contrato junto com a sua esposa/companheira.

O cônjuge pode assinar juntamente como fiador ou apenas dar o seu consentimento. A diferença primordial é que no caso de apenas dar o seu consentimento, em caso de inadimplência do locatário, este não responde pelo pagamento, mais apenas o seu marido.

Mas então qual a consequência de não ter a assinatura do cônjuge do fiador no contrato?

A consequência é que essa garantia se torna anulável, podendo o cônjuge ou seus herdeiros ajuizarem uma ação pleiteando a anulação da garantia.

Outra consequência é que torna nula toda a fiança, e não apenas do cônjuge que não consentiu.

Basicamente é como se nunca tivesse existido uma garantia naquele contrato.

É POSSÍVEL EXIGIR DO LOCATÁRIO MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA?

O artigo 37, parágrafo único, da Lei de Locação, estabelece que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Percebemos que por um equívoco, diversos contratos de locação estipulam como garantia, uma caução (normalmente no valor equivalente de três aluguéis), mais uma fiança. Porém, isto está errado.

Inclusive, o artigo 43 da Lei nº 8.245/91 constitui contravenção penal, punível com prisão simples ou multa exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato.

SE ESTABELECIDA MAIS DE UMA GARANTIA NO CONTRATO, QUAL DELAS TEM VALIDADE?

Vimos acima que o locador não deve exigir mais de uma garantia. Dentre as opções dadas pela legislação, deve decidir junto com o locatário a que melhor lhe atender.

Porém, caso o contrato de locação já esteja assinado, e nele constar mais de uma modalidade de garantia, isso não significa que o contrato esteja desprotegido.

Se pactuadas duas ou mais modalidades de garantia no mesmo contrato de locação, a primeira garantia mencionada no contrato, valerá. A segunda garantia mencionada será declarada nula, e não poderá ser usada pelo locador para garantir o cumprimento do contrato.

CONCLUSÃO

Por tudo o que foi exposto, temos que trazer mais uma informação, que pode parecer bem óbvia, mas que acredite, muitas pessoas desconsideram: ler atentamente o que se está assinando.

Vimos que dependendo do que foi assinado, cada parte no contrato, seja locador, locatário ou fiador terão direitos e obrigações diferentes.

Por vezes, alguns problemas que são gerados e, infelizmente, não solucionados na conversa, o que acaba num litígio de anos no Judiciário, poderiam ter sido evitados, se quem está assinando, tivesse o cuidado de saber exatamente o que significa cada cláusula do contrato.

Então aqui fica a minha dica: Não tenha pressa. Converse com um profissional de sua confiança, e tenha a certeza de que está assinando um contrato ciente do seu conteúdo e que te deixará dormir com a consciência tranquila.


Se por acaso ficou alguma dúvida, fique à vontade para me dizer nos comentários.

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adv.raquellalmeida@gmail.com

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12 Comentários

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Estou na dúvida sobre o caução . Caso na entrega das chaves , exista danos no imóvel ocasionado durante vigência do contrato , é possível reter o caução para reparação desses danos ? continuar lendo

Boa tarde. Lea.
A caução serve justamente para prevenir incidentes como esse.
Após o término do contrato, o locador pode fazer uma vistoria no imóvel, sempre acompanhado do locatário, e descontar da caução, possíveis danos ao imóvel.

Espero ter ajudado!
Até a próxima. continuar lendo

Parabéns, alguns detalhes esquecemos, por isso sempre devemos ler e consultar a lei. continuar lendo

Boa tarde, Rui.
Que bom que gostou do nosso artigo.
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Até a próxima! continuar lendo

Esse artigo, me ajudou a esclarecer as minhas dúvidas
Obrigada!!!!! continuar lendo

Boa tarde, Kátia.
Que bom que gostou!
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Até a próxima! continuar lendo

Bom dia! Gostei dos esclarecimentos. Quando puder faça um trabalho em relação ao Pedido de Despejo em Contratos de Locação com garantia locaticia e sem garantia locaticia. Forte abraço. continuar lendo

Boa tarde, Manoel.
Que bom que gostou do artigo.
Irei elaborar um artigo com esse tema. Acompanhe nossa página aqui no Jusbrasil para não perder os próximos artigos publicados.

Até a próxima! continuar lendo