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11 de Agosto de 2022

Como funciona a cláusula de reajuste nos contratos de locação de imóveis

O locatário tem o direito de discutir esse reajuste? Qual a responsabilidade do fiador diante de uma alteração do valor originalmente contrato?

Raquell Almeida, Advogado
Publicado por Raquell Almeida
há 6 meses

O aluguel estipulado em contrato, é essencial para que se caracterize o contrato de locação.

Com o passar do tempo, o aluguel que foi estipulado no início da relação locatícia pode “perder o seu valor”. Como assim?

Com o ajuste da inflação, aumento dos produtos, e a consequente valorização do mercado imobiliário, o imóvel locado também sofre alteração, e por vezes, a quantia combinada no início fica desvalorizada, frente a valorização daquele imóvel no mercado.

É por isso que é muito comum ser estabelecido em contrato uma cláusula de reajuste. Essa cláusula visa equilibrar o valor do aluguel com o valor de mercado do imóvel.

Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Mas pode acontecer de o valor reajustado não atender as expectativas do locatário, por entender que o valor está muito elevado.

Diante disso, não concordando com o novo valor reajustado, o locatário pode ajuizar uma ação revisional, pedindo ao juiz que, este arbitre o valor do alguém que considerar justo no caso concreto.

Caso não tome nenhuma medida judicial para tentar alterar o valor reajustado, não pode posteriormente alegar sua discordância, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

A Lei do Inquilinato prevê expressamente a fixação de novo valor para o aluguel:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

A única ressalva que esta lei traz, é que apesar de as partes poderem estabelecer o valor que acharem melhor, esse aluguel não pode ser estabelecido em moeda estrangeira ou vinculado a variação cambial ou a salário-mínimo (Artigo 17 da Lei nº 8.245/91).

Reajuste do aluguel sem a participação do fiador

O Superior Tribunal de Justiça entende que, até a entrega das chaves, o fiador é responsável pelo pagamento do aluguel e encargos da locação.

Muito embora seja prevista sua responsabilidade, ela encontra algumas barreiras que impedem que o fiador seja responsável por algo que não participou, como é o caso do reajuste do aluguel, entre locador e locatário.

Pode acontecer de ocorrer um aditivo contratual, que preveja um novo valor de aluguel. Mas que nesse aditivo não tenha a participação do fiador, apenas do locador e locatário, que concordam com o novo valor estabelecido.

Nesse caso, o fiador deveria ficar responsável por esse valor que acresceu o aluguel?

Entende-se que nesse caso, mesmo que o fiador não tenha participado, não ocorre sua exoneração, ou seja, ele não deixa de ser o responsável pelo pagamento.

O que acontece é que apenas no excesso, ou seja, o valor que acresceu ao aluguel, é que ele não será responsável.

Por exemplo, se no contrato original o valor do aluguel era de R$ 800,00, e nesse caso, o fiador participou e se colocou como garantidor do pagamento da dívida que o locatário deixar de anuir, ele será responsável.

Mas se houver um aditivo contratual e o novo valor do aluguel ficar arbitrado em R$ 950,00, sem a participação do fiador, este valor excedente de R$ 150,00, não será de sua responsabilidade.

O fiador portanto, é garantidor apenas do valor original, R$ 800,00.

Veja essa jurisprudência:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ADITAMENTO DO PACTO LOCATÍCIO. VALIDADE DA FIANÇA NOS TERMOS AVENÇADOS NO CONTRATO. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1 - "É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tendo o locador e o locatário do imóvel majorado o valor do aluguel sem a anuência dos fiadores, não respondem estes pelos acréscimos verificados, mas apenas pelo valor originalmente pactuado, devidamente reajustado na forma prevista no contrato de locação, consoante disposto na Súmula 214/STJ" ( REsp 953.520/SP, Relator o Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJe de 7.2.2008).

Portanto, podemos concluir que:

a) O locatário não é obrigado a concordar com o reajuste do aluguel, mas não concordando, deve promover a ação revisional de aluguel, sob pena de o seu silêncio ser considerado sua aceitação.

b) O fiador é garantidor apenas do contrato que participou, não sendo responsável pelo reajuste praticado sem o seu consentimento.

Se por acaso ficou alguma dúvida, fique à vontade para me dizer nos comentários.

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adv.raquellalmeida@gmail.com

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11 Comentários

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Excelente artigo, parabéns! continuar lendo

Muito obrigado, Dr. Thiago. continuar lendo

Infelizmente a teoria na prática é outra. As dificuldades existentes para que o inquilino possa arguir o reajuste impedem a sua execução.. O equilibrio da relação está somente na letra. continuar lendo

Excelente artigo! Às vezes o valor fica abaixo um pouco do estabelecido para que o imóvel não fique vazio. continuar lendo

O impressionante nisso tudo é que a propriedade imóvel tem uma função social, que não é meramente financeira, especulativa. E o que vemos hoje é que o BRASIL, embora dispondo de uma extensão territorial imensa, tornou-se escravo das corporações imobiliárias, da especulação financeira nessa área. Ora, onde está a iniciativa governamental para proporcionar o acesso do cidadão à moradia? Antes, já houve época em que tínhamos um BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO, onde o acesso à casa própria não estava vinculado a interesses politiqueiros, tipo MINHA CASA MINHA VIDA. Tudo isso é muito vergonhosos e triste. Não bastasse, temos nesse contexto profissionais da área do direito, fomentando a judicialização da questão, apenas para faturar com a desgraça do cidadão, tansformado em escravo do sistema da locação imobiliaria. continuar lendo

O pais está lotado de BANDIDOS. Quem não sabe???. O adVovado (propriamente que o seja), não faz parte de uma escorea (uma maioria), que exioste por ai. O conservadorismo do pais, sempre foi um atrazo. Só tem valor e sabe O QUE DIZ É ::o SR. DOUTOR ADVOGADO)!!! Eta pais de analfabetos. . pais está lotado de quitandas do curso SUPERIOR..Curso superior disto , daquilo. No final da hisdtoria não sabe nem ler ou escrever, mas é DOUTOR. Aquele velho problema ...Como certos políticos, com dinheiro angariado de sua posição, convida este e/ou aquele, para o visitar. Recebe o convidado na sala de Uma estante enorme cheia de obras. Contudo, esta besta sequer sabe ler.. Aqui está a verdade do Hoje 08/02/2022 continuar lendo