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19 de Setembro de 2021

TAXA DE OCUPAÇÃO: Como o arrematante pode cobrar do antigo proprietário pela ocupação indevida?

Raquell Almeida  , Advogado
Publicado por Raquell Almeida
há 7 meses

Após finalizar todos os trâmites da arrematação, deveria o antigo proprietário deixar o imóvel para o novo proprietário do bem. Como, infelizmente, a boa-fé não acompanha as ações humanas, existe uma proteção ou garantia aos novos proprietários chamada de taxa de ocupação do bem.

Essa taxa é uma cobrança feita ao ilegítimo possuidor do imóvel pelo tempo que permanecer na posse do bem. Serve então, como uma indenização ao novo proprietário pela não obtenção da posse que é de sua propriedade.

Aos novos proprietários confere-se o direito de exigir a reparação pela impossibilidade da efetiva utilização do imóvel adquirido, bem como por suportar as suas despesas decorrentes da propriedade, como IPTU, água, condomínio, custeando a moradia dos antigos proprietários.

O período de cobrança dessa taxa de ocupação começa na data de transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis até a efetiva entrada do adquirente no imóvel alienado em leilão.

Quanto ao critério para definição dessa taxa, a Lei 9.514/97, no artigo 37-A, menciona que deve ser cobrado 1% por mês ou fração, sobre o valor da avaliação de venda em leilão:

Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

Dessa forma, um imóvel avaliado em R$ 235.000,00, pode ser arbitrado um valor locatício de R$ 2.350,00 por mês. Calcula-se então, desde o dia em que foi deferida a carta de arrematação em leilão, até a data da efetiva desocupação dos antigos proprietários, o valor mensal cabível de indenização pela não utilização do bem.

Esse é o entendimento da jurisprudência:

EMENTA: IMISSÃO DE POSSE - Arrematação em leilão extrajudicial de imóvel pertencente ao credor fiduciário – Ocupação indevida pelo réu (devedor fiduciário) – Taxa de ocupação devida – Insurgência quanto ao termo inicial de incidência – Inteligência do art. 37-A da Lei 9.514/97 – Termo inicial corrigido para data da arrematação conforme pleiteado em recurso de apelação - A pretensão de averbação da ação no registro de imóveis, por aplicação do disposto no art. 828 do CPC/2015 deverá aguardar a admissão do início do cumprimento de sentença, mediante a obtenção de certidão a ser requerida diretamente ao Cartório Judicial - Recurso provido em parte. (TJSP. 4ª Câmara de Direito Privado. Apelação nº 1004127-68.2017.8.26.0001. Julgamento: 29 de junho de 2018). (Destaques nossos) AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. Bem arrematado em decorrência de execução extrajudicial, motivada pelo inadimplemento da ré. Arrematante não imitido na posse do bem, dada a ocupação indevida pela ré. Deferimento da liminar. Sentença de procedência parcial. Apela a ré, apontando irregularidades na execução, contra a qual pretende propor ação de anulação. Aponta ilegalidade e inconstitucionalidade no Decreto 70/66. Sustenta ser descabida a indenização por ocupação indevida. Descabimento. Descabe discussão acerca da execução extrajudicial e da relação contratual antes havida com o credor hipotecário, por ser matéria estranha ao novo alienante. Inteligência do art. 37, § 2º, do DL 70/66 e das Súmulas nº 4 e 5 do TJSP. Necessidade de indenização pelo tempo de ocupação do imóvel, integrante do patrimônio dos autores, sob pena de enriquecimento sem causa dos réus. Recurso improvido. (TJSP. Apelação nº 1000391-07.2015.8.26.0003. 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado. Julgamento: 25.01.2017).

Conclusão

Comprovando o arrematante ser proprietário do imóvel, por meio de arrematação extrajudicial, devidamente registrada no cartório de registro gerais, não há impedimentos que busque o apoio judicial para ressarcimentos de despesas indevidas e ausência de lucratividade pelo período em que o antigo proprietário permanecer no imóvel.

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E-mail: adv.raquellalmeida@gmail.com |Instagram: raquellrsalmeida

3 Comentários

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Além de perder o imóvel em leilão, o antigo proprietário terá que pagar TAXA DE OCUPAÇÃO ? continuar lendo

Boa tarde Sr. José, tudo bem?
Essa taxa de ocupação é devida quando, após perder o bem para o Banco e o mesmo ser vendido para terceiros em leilão, o antigo proprietário se recusa a sair do imóvel. Após o leilão, o imóvel passa a ser de propriedade de outra pessoa, então todo o tempo em que os antigos proprietários permanecem no imóvel de forma indevida, pode ser cabível um pedido de indenização. continuar lendo

Boa Tarde existe alguma chance de entra na justiça com imissão de posse de um imóvel de leilão da caixa, e perde o processo acabei de adquirir um imóvel assim mas preciso entra na justiça pra retira o antigo morador. continuar lendo