jusbrasil.com.br
11 de Maio de 2021

Apartamento na cobertura: Condomínio pode cobrar taxa condominial mais cara em razão do tamanho da unidade?

Raquell Almeida  , Advogado
Publicado por Raquell Almeida
há 7 meses

Condôminos com apartamento na cobertura sustentam a impossibilidade de pagar taxa condominial e despesas extras em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício.

Diante dessa resistência, o foco do artigo de hoje é explicar se as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns possuem alguma relação com o tamanho ou mesmo com fração ideal dos apartamentos. E, portanto, se todas as unidades deveriam arcar com os custos na mesma proporção.

O que é taxa condominial?

Se refere ao rateio/divisão das despesas geradas no condomínio. Essas despesas que obrigam os condôminos nascem de diversos gastos com a manutenção e conservação do condomínio, como: funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, vigilância, limpeza, portaria, consertos, salários e etc.

O artigo 12 da Lei nº 4.591/1964 dispõe que:

"Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio".

Nesse contexto, cabe à convenção estabelecer os critérios de pagamento das taxas condominiais, a forma de rateio e as sanções para as hipóteses de inadimplemento das obrigações.

O pagamento da quota condominial é obrigatório?

Sim. Mesmo que o condômino não esteja usufruindo do imóvel, fica obrigado a pagar pelo rateio das despesas geradas pelo condomínio.

Moradores com apartamento na cobertura devem pagar a quota condominial mais cara que as outras unidades?

Começamos então a responder o questionamento desse artigo. Como dito no início, a grande maioria dos proprietários de unidades localizadas na cobertura questionam aos síndicos – e por vezes, até na justiça – a legalidade da cobrança da quota condominial em dobro para unidades na cobertura, enquanto seus vizinhos pagam um valor mais barato.

Defendem a ideia de que todas as unidades devem ratear as despesas por igual.

Mas será que a lei concorda com esse entendimento? Vejamos o que diz o artigo 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Pela leitura desse artigo podemos chegar à conclusão que o critério geral para rateio das quotas condominiais é a fração ideal das unidades, podendo a convenção dispor de forma diferente.


Assim, a convenção de condomínio pode determinar que moradores de apartamento na cobertura estejam obrigados a pagar taxa condominial maior que as outras unidades.

O contrário também pode ocorrer. Essa convenção também pode estabelecer que o rateio se dará de forma igualitária, e, portanto, independente do tamanho da unidade, todos os condôminos dividirão as despesas de forma igual. A lei deixa livre a determinação pela convenção.

É necessário ler a convenção de condomínio e verificar o que foi decidido nessa questão. Se a convenção de condomínio estipular o rateio das despesas com base na fração ideal do imóvel, inexiste ilegalidade nessa cobrança. De fato, unidades com frações maiores, de acordo com a previsão do citado art. 1.336, I, do CC/2002, pagarão taxa com valor superior às demais unidades com frações menores.

Por isso, "um apartamento com o dobro da área relativamente a outro, pagará o dobro no rateio das despesas".

Conclusão

Moradores de apartamento na cobertura podem ser obrigados a pagar a taxa condominial maior que as outras unidades, por determinação da convenção de condomínio e pelo artigo 1.336, I do Código Civil.

Gostou do artigo? Não se esqueça de recomendar. Vou gostar de saber que esse conteúdo ajudou alguém.

Continue lendo:

Que tal deixar nos comentários a sua recomendação para outros artigos?


E-mail: adv.raquellalmeida@gmail.com | Instagram: advogadaraquell

53 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Penso que há um equivoco na premissa, as coberturas não pagam taxas maiores, elas pagam as mesmas taxas das demais unidades, haja vista que os valores são rateados de acordo com as frações ideais, ora se uma unidade possui o dobro de fração ideal ela vai pagar o dobro do valor, mas o mesmo valor equivalente da fração ideal.
Logo, penso que não se pode dizer que coberturas pagam mais caro, ela pagam o proporcional a sua fração ideal, mesmo porque o preço de uma cobertura não é o mesmo preço de um apartamento, não é? continuar lendo

o problema não é a fração, esses proprietários recebem serviços a mais no condomínio? isso é evidente questionável não é? continuar lendo

A premissa é a mesma quando se trata de apartamentos de tamanhos diferentes no mesmo condomínio. Apartamentos maiores pagam um pouco mais que os menores. A premissa é a mesma em condomínios horizontais, em que os maiores terrenos pagam mais.
É muito simples. Também acho que a matéria falou o óbvio. mas é lógico que a discussão existe. continuar lendo

Não, não é o mesmo. mas, NÃO é o dobro. (perdão pela palavra em letras maiúsculas, mas é, meramente, um recurso de reforço àquilo que eu realmente pretendi dizer). continuar lendo

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020) continuar lendo

Costuma-se ignorar outros fatos relativos às coberturas, como por exemplo, que via de regra os consertos de seus tetos, que costumam dar muitos problemas de infiltração são custeados por todos os condôminos por coincidirem com teto do prédio. Usam mais elevadores, pois sobem mais e consumem muito mais água por, geralmente, terem piscina e os moradores, em vez de tratarem a água, simplesmente, renovam! continuar lendo

Mas água não seria individual? continuar lendo

Será?! Excetuado os apartamentos de alto padrão, arrisco dizer que a imensa maioria dos apartamentos do últimos andares são unidades idênticas as outras, e como não tem uma unidade acima para ser seu teto, tem um telhado.

- Ai fica a questão, o morador da unidade mais alta deve cuidar da sua unidade que é teto da unidade abaixo, para que não haja vazamentos e infiltrações, e também cuidar do seu próprio teto às próprias custas?

- Elevadores, com certeza precisam mais que outras unidade. No entanto para se estabelecer a absoluta justiça, vamos ter calcular o número de usuários de cada unidade, quantas vezes usam, quanto peso carregam, ou segundo os vizinhos do primeiro andar, isentá-los, porque usam praticamente só as escadas...

- Quanto a água, hoje moro em residência térrea, mas nos últimos 20 anos que morei em edifícios, as vezes térreo, as vezes teto, a conta de água era individual.

No que tange a questão central, a última vez que morei no ultimos andar, as infiltrações eram recorrentes. Entrei em acordo com o condomínio, assumi os consertos, e passei a usar o teto para instalar as máquinas de ar condicionado. Eles deixaram de gastar com as manutenções, e eu ganhei mais conforto na minha unidade. continuar lendo

Nem todo último andar é cobertura. E os tetos são responsabilidade do condomínio sim, como um todo, ora!
E a questão do elevador... nem vou comentar... água então... As coberturas que possuem piscina possuem leitores de água individual né? continuar lendo

É verdade. Mas esses detalhes podem muito bem serem colocados, esclarecidos na convenção. Nao é justo q todos os demais condôminos arquem com os confortos do morador da cobertura. continuar lendo

Direito Público Subjetivo não pode ser modificado de acordo com os interesses voláteis de terceiros. continuar lendo